疫情持續(xù)、政策收緊、巨頭遇險(xiǎn)，2021年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是格外難熬的寒冬。踩在年終節(jié)點(diǎn)，第十九屆和訊財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜、第十二屆和訊地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)以“求索慢變量”為主題，探討新情勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式。
12月16日，由和訊網(wǎng)主辦、上海交通大學(xué)承辦、ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院特別支持的和訊地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)在滬開(kāi)講。圍繞住房租賃政策構(gòu)建、住房租賃發(fā)展新模式、長(zhǎng)租房市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策略等行業(yè)熱議話題，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院趙然在峰會(huì)發(fā)表題為《快與慢的辯證法——我國(guó)住房租賃政策與市場(chǎng)的演進(jìn)邏輯》的主旨演講，并榮獲2021年度房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)尚領(lǐng)袖稱號(hào)。
趙然認(rèn)為，政策端對(duì)房地產(chǎn)及住房租賃認(rèn)知已發(fā)生根本性變化，將房地產(chǎn)及住房租賃行業(yè)具體施政措施置于“暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”的工作大項(xiàng)之下，一年內(nèi)完成了從宏觀到微觀的政策構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)重開(kāi)發(fā)、輕租賃的格局已徹底被打破，以市場(chǎng)化商品房、保障性住房和長(zhǎng)租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成。“市場(chǎng)與政策的迅疾變化之下，長(zhǎng)租企業(yè)反而需要慢求索，吸取前幾年資本快速擴(kuò)張的教訓(xùn)，回歸、扎根新市民、青年人的需求，緊貼C端需求進(jìn)行從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)策略的變革。”
政策之「快」，
商品房、保障性住房、長(zhǎng)租房三足鼎立暢通“住”的循環(huán)
“從‘兩會(huì)’的政府工作報(bào)告，到財(cái)政減稅落地，再到各地加快保障性租賃住房征求意見(jiàn)，住房租賃行業(yè)在今年的一個(gè)普遍體感，是政策發(fā)力太快了。”趙然在峰會(huì)表示。事實(shí)上，各項(xiàng)政策沿著定調(diào)-細(xì)化-推進(jìn)的脈絡(luò)，有條不紊地在一年內(nèi)完成了從頂端到微觀的政策建構(gòu)。
從宏觀層面看，市場(chǎng)化商品房、保障性住房和長(zhǎng)租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)建構(gòu)完畢。多元化的供給滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”的多種選擇，幫助暢通“住”的循環(huán)。
而在微觀層面，逐步落地的財(cái)稅、土地、金融政策事實(shí)上構(gòu)建了保障性租賃住房“投融建管退”的商業(yè)閉環(huán)。其中，保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)更是受業(yè)界關(guān)注。此舉在趙然看來(lái)，“對(duì)開(kāi)展住房租賃公募REITs的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、落地開(kāi)展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等作出明確”，將切實(shí)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性。趙然表示：“今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提探索房地產(chǎn)的新發(fā)展模式，保障性租賃住房商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建恰好是住房租賃住房新發(fā)展模式的有益探索，將吸引更多的市場(chǎng)主體進(jìn)入到保障性租賃住房的供給中來(lái)。”
相應(yīng)地，今年的住房租賃市場(chǎng)亦顯現(xiàn)出諸多新特點(diǎn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)供給量質(zhì)齊增，職住平衡初現(xiàn)。十個(gè)重點(diǎn)城市租賃項(xiàng)目的供給分布更加均衡，其中，一線城市呈現(xiàn)多組團(tuán)態(tài)勢(shì)，中心城區(qū)的人口不斷向外圍區(qū)域進(jìn)行疏解；新一線城市和二線城市多點(diǎn)開(kāi)花，產(chǎn)業(yè)新城對(duì)于租賃住房的需求形成有力支撐。其次，住房租賃產(chǎn)品分類逐步清晰，行業(yè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代。再次，保障性租賃住房作為“壓艙石”平抑租金效果顯著。趙然認(rèn)為，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅袌?chǎng)需求強(qiáng)勁，租住生活方式正在逐步形成。
行業(yè)之「慢」
長(zhǎng)租企業(yè)需要盡早“朝C轉(zhuǎn)向，穩(wěn)扎運(yùn)營(yíng)”
“今年峰會(huì)的主題是慢發(fā)展，其實(shí)特別適合住房租賃行業(yè)，因?yàn)檫@是一個(gè)慢行業(yè)。然而，有意思的是，這個(gè)行業(yè)的幾次‘破圈’都是因?yàn)槟_步邁的太快。”趙然坦言，幾年來(lái)，住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了暴雷、洗牌的洗禮，“但在沉淀與摸索之后，這個(gè)行業(yè)仍然被需要，也漸漸找到了自己的跑道。”
展望行業(yè)，在供地政策的持續(xù)調(diào)劑下，預(yù)計(jì)明年行業(yè)將迎來(lái)多層次供給的穩(wěn)步推進(jìn)，保障性供給作為基石、市場(chǎng)化供給作為有益補(bǔ)充，兩駕馬車雙軌并行。此外，隨著保障性租賃租房公募REITs落地，行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入新紀(jì)元。
從產(chǎn)品來(lái)看，趙然預(yù)計(jì)租賃式社區(qū)將在2022年迎來(lái)大規(guī)模增量釋放。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模約6500套（間）的北京最大規(guī)模集租房項(xiàng)目將于明年入市；同樣是北京，競(jìng)自持用地4個(gè)項(xiàng)目亦將為市場(chǎng)帶來(lái)約8000套（間）增量。而上海R4用地則將釋放7個(gè)項(xiàng)目、約10000套（間）增量。
從企業(yè)運(yùn)營(yíng)角度，趙然建議持續(xù)挖掘C端核心需求為核心，向精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)軌。她強(qiáng)調(diào)住房租賃行業(yè)是個(gè)“慢生意”，當(dāng)政策把商業(yè)基座搭好，資金閉環(huán)完畢，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主觀能動(dòng)性，不斷深挖用戶需求，貼近用戶體驗(yàn)。比如，長(zhǎng)租企業(yè)不僅要關(guān)注新市民、青年人對(duì)于獨(dú)立、安全、舒適的居住空間的需求，還需要關(guān)注租戶的體驗(yàn)型訴求，如情感訴求、文化訴求、社交訴求等。“住房租賃是一場(chǎng)慢跑，政策哨聲吹響，唯有扎根了解C端需求，并從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)策略變革的企業(yè)，才能率先抵達(dá)終點(diǎn)。尤其在政策逐步落地、資金閉環(huán)跑通的情況下，長(zhǎng)租企業(yè)為C端服務(wù)的能力，就成為了決定性競(jìng)爭(zhēng)力。”
