去年以來，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規使用預售資金問題。為切實維護商品房交易雙方合法權益，11月4日，北京市住建委發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版 公開征求意見稿）》（以下簡稱“辦法”）。

北京市住建委相關負責人表示：新修訂的《辦法》主要包括：總則、一般規定、資金收存支取、監督管理四個部分31條。

《辦法》強調，預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。此外，當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，以前存在“網簽了，沒入帳”的情況，所謂“沒入帳”指的是沒入監管賬戶。這幾年，開發商搞高周轉、沖規模、多元化運營等，需要很多錢，就把預售款挪走了。不過，他認為，即便明確預售資金必須進監管賬戶，但開發商資金鏈緊張，可能帳外運作，以低價賣房，先不網簽，資金被抽走，項目竣工拖延，或只能以后面的項目銷售來完成。

李宇嘉認為，新規出臺的背景是因為竣工高峰期將至，疊加行業去杠桿，開發商資金鏈緊張，可能無法按時交付，或交付的房子貨不對板。這樣的結果是，大規模的業主維權，社會穩定風險，民生保障不到位，與新時期行業高質量發展、提高民眾幸福感背道而馳。

李宇嘉認為，從近期部分開發商信用違約案件暴露出來的問題看，開發商挪用預售資金、隨意抽走資金的現象很明顯。最關鍵的是，讓購房者知道，入了監管賬戶，才能保證自己的權益。

以下為具體調整部分：

一、招標選取監管銀行，夯實監管主體責任

《辦法》明確預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則。針對此前銀行從事資金監管“零門檻”的問題，明確市住建委會同北京銀保監局、人行營管部將綜合銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況、信用等級等因素，公開招標擇優選擇銀行承擔監管工作，開發企業在中標銀行范圍內選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。

二、實時共享政務信息，提高資金監管能力

為解決監管銀行與開發企業之間信息不對稱問題，《辦法》提出，監管銀行通過北京銀保監局金融專網和市住建委房地產交易管理系統實時共享房屋網簽和入賬信息，便于監管銀行掌握銷售情況和入賬資金。

在穿透審查方面，《辦法》明確市住建委及北京銀保監局通過金融專網共享開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗；穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

在入賬管理方面，《辦法》將現行的先網簽后入賬，調整為先監管保護后網簽，即：購房人只有將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網簽，確保預售資金及時足額直接入賬。

三、落實屬地監督職責，提高資金監管額度

《辦法》提出，預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。《辦法》還明確銀行在支付預售資金前，屬地主管部門要進行現場查勘或通過市工程質量風險分級管控平臺核驗工程進度，進一步強化了屬地在資金支取管理上的監督責任。

針對當前部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難問題，《辦法》特別規定：當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。

四、持續優化營商環境，推動社會各方監督

為在確保資金安全的情況下提高利用效率，《辦法》進一步發揮現金保函作用，提出：現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期的，可不進行預售資金監管。開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時將放款時限由過去的五個工作日優化為兩個工作日。《辦法》還規定購房人可憑網簽編號和密碼通過政府網站查詢賬戶的出入賬信息和余額，便于社會監督。

此外，為盡早掌握賬戶查封信息，《辦法》新增了監管銀行收到法院等對監管賬戶采取保全措施時，應及時告知屬地部門的要求。對開發企業和監管銀行違規使用預售資金的要及時足額返還，造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的，《辦法》明確由各行業主管部門移送公安部門行刑銜接，構成犯罪的，依法追究刑事責任。