1月21日，標普全球評級將融創(chuàng)中國的長期主體信用評級從“BB”下調至“BB-”。同時將公司的未到期優(yōu)先無抵押債券的債項評級從“BB-”下調至“B+”。

標普認為，由于融創(chuàng)中國的資本市場融資渠道收緊以及約束性調控政策，其流動性壓力在累積上升。評估融創(chuàng)中國的流動性水平為稍欠。市場對融創(chuàng)中國的信心下降，這將限制公司在未來6個月內通過境內和境外資本市場進行再融資。對項目層面預售款的使用依然從嚴監(jiān)管則加劇了已上升的再融資風險。融創(chuàng)中國須先滿足監(jiān)管要求，確保有足夠資金覆蓋項目層面的工程開支后方才可以調用盈余現金用于償債。

標普認為，融創(chuàng)中國應能保持境內和境外銀行信貸渠道暢通，盡管其將主要用于再融資。即便其它融資渠道弱化，但自2021年伊始以來，融創(chuàng)中國的銀行貸款規(guī)模一直保持穩(wěn)定為1150-1200億元。銀行借款通常占融創(chuàng)中國債務總額的約40%。這應會幫助公司保持表內和表外開發(fā)項目的進度。

融創(chuàng)中國能夠管理于2022年到期的債務，但是容錯空間正在遭受侵蝕。今年該公司需解決200-250億元境內和境外到期債券。如果再融資變得困難，融創(chuàng)中國的550-600億元非銀行融資中相當一部分也將于今年到期。估算今年年初該公司的在手現金為700-800億元，其中50%-60%被鎖定在項目層面資金托管賬戶中。

因此，住房銷售和持續(xù)出售資產帶來的現金流將是融創(chuàng)中國維持流動性充足的關鍵所在。

融創(chuàng)中國積極融資和果斷出售資產支撐其流動性。但是，執(zhí)行風險依然存在。2021年10月以來，融創(chuàng)中國通過售出股權投資、股票認購權發(fā)行和資產出售，以及控股股東提供4.5億美元無息貸款，共獲得了約300億資金。自10月份后該公司得以售出逾十處項目，獲得約150億元凈資金。

除了2022年1月新股發(fā)行募集到37億元，今年一季度融創(chuàng)中國可能會繼續(xù)出售與過去4個月所售項目規(guī)模類似或更大的項目，以構筑流動性緩沖空間。出售交易包括轉讓項目的控股權，這或將幫助公司去并表化部分項目信托貸款。

但是，大規(guī)模出售營運資產或將降低融創(chuàng)中國的可售資源，導致業(yè)務狀況弱化。加之2022年預期支出極小，2023年融創(chuàng)中國可能不得不重入土地市場以保持銷售規(guī)模。

融創(chuàng)中國應能在未來幾個季度維持銷售以生成現金，盡管行業(yè)下行將會導致銷售下滑。標普預計，該公司2022年的合同銷售總額將在5,550億-5,650億元人民幣，低于2021年的5,970億元。現金回款率也將從2021年的約90%降至80%-85%。融創(chuàng)中國約有1,200億元人民幣的可觀短期到期債務，我們估算回款產生的現金流應能覆蓋其中80%-90%。

由于需求疲弱，中國房地產開發(fā)商在2022年可能仍將面臨充滿挑戰(zhàn)的銷售環(huán)境。標普預計，至少未來六個月內融創(chuàng)中國將進行極小規(guī)模的購地以保存流動性。

融創(chuàng)中國的負面展望反映出，標普認為該公司未來6-12個月的流動性可能因融資渠道收窄和銷售放緩而惡化。融創(chuàng)中國需持續(xù)進行足夠規(guī)模且及時的資產處置，以彌補或有負債（如債務加速）引發(fā)的流動性缺口。

如果融創(chuàng)中國的流動性和現金頭寸降至當前水平以下，標普則可能下調其評級。觸發(fā)因素包括：（1）合同銷售額下降且現金回款不及我們預期；（2）未來六個月未能進行足夠規(guī)模的資產處置以獲得至少250億元人民幣的凈資金；或（3）未能制定出可行的再融資計劃。

如果融創(chuàng)中國的并表債務對EBITDA比率未能持續(xù)低于5.5倍，或穿透式債務對EBITDA比率未能持續(xù)低于5.0倍，我們亦可能下調其評級。收入和利潤率低于標普預期則可能出現這一情況。

如果融創(chuàng)中國能較大幅度改善融資渠道接入及現金水平，以此緩解償付壓力并提升應對行業(yè)下行周期的能力，標普將可能會將展望調整回穩(wěn)定。