2021年，是整個房地產行業刻骨銘心的一年。
這一年，從土地端集中供地，融資端三道紅線收緊到房貸端大量銀行停貸，再到降準、新政、暖風襲來，超600次的調控裹挾著行業前行，主宰著行業沉浮；房企從銷售困難、回款困難、利潤下滑到債務違約、資金鏈斷裂、裁員降薪，前所未有的變局與挑戰都成為壓在駱駝身上的稻草。
驟變的行業邏輯如洶涌澎湃的浪潮迅速沖刷著行業生態，重塑著行業發展格局，折射到與行業息息相關的房企身上，一個最顯而易見的事實是，房企銷售業績增長減速或負增長成為普遍現象。
盡管房企紛紛調低2021年銷售預期，但從公布2021年度銷售目標的32家代表企業來看，僅綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發6家房企完成銷售目標，規模見頂之下，龍頭房企增長乏力。
與此同時，中小房企在資金有限的情況下，市占率不斷被擠壓，不僅面臨擴張問題，風險持續加劇，生存壓力堪憂。
數據來源：中指研究院
近20家房企完成90%銷售目標
隨著政策調控常態化和行業環境持續低迷，房企融資陷入困境，房企金融風險加劇，大部分房企銷售放緩。2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長，整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不足90%，明顯低于過去三年的平均水平。
在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至12月末，僅6家房企完成銷售目標，逾8成房企未完成年度目標任務，其中，完成率高于90%的房企有12家，6家房企銷售完成率低于80%。
數據來源：中指研究院
在2021銷售目標完成率榜單上，恒大以僅六成的完成率墊底。2021年，因為眾所周知的原因，恒大“病來如山倒”，歷經風雨飄搖，回看2020年以108.3%超額完成目標的成績不免令人唏噓。
如今許家印一邊將豪宅、私人飛機、股票等擺上貨架為恒大注資續命，一邊堅定表示恒大永不放棄，毫不動搖地把保交樓進行到底，許老板能否如愿為恒大創造一個涅槃重生的美好未來或許將在新的一年給出答案。
除了恒大之外，龍頭房企碧桂園、萬科和融創的完成情況也不甚理想，盡管三家房企穩坐全年銷售額前三甲，但目標完成率分別為88.9%、78.5%和93.4%，均未達標，在32家房企中處于中后部位置。
值得一提的是，2021年，在連續多年缺席“喊口號”行列之后，萬科“破天荒”亮出銷售目標，7900億元的flag較2020年銷售業績超出12%。但從這份年終答卷來看，萬科僅完成78.5%，距離行業均值尚有很大距離，并直接將并未在7000+陣營站穩腳跟的萬科再度拉至6000億行列。
實際上，在三年前吹響“活下去”號角之后，萬科就在不斷以顛覆性邏輯重塑自身發展，2021年秋季例會上，郁亮在總結中提到：“我們已經告別了房地產，來到了不動產的時代。”
郁亮稱，從以開發為主轉為開發、經營、服務并重意味著轉變巨大，為此，要從地產總部變為集團總部，將精力放在轉型發展上。與此同時，開發業務與優秀制造業相比，同樣存在明顯差距。因此，開發業務的組織做大調整，基本盤要鞏固提升，支持轉型發展。
也因此，對于2021年，郁亮曾在例會上回應說：“很高興，我們還活著”。
浙系房企的“暖冬”
如上所言，32家房企中，僅6家房企完成銷售目標，分別是綠城中國、濱江集團(002244)、越秀地產、大發地產、正榮集團和華潤置地，且綠城中國、濱江集團與大發地產于11月份便完成全年目標，提前交出全年答卷。
其中，綠城中國和濱江集團兩家浙系房企表現亮眼，目標完成率分別達113.2%和112.8%。特別是，在行業下行背景下，綠城中國銷售力依舊強勁，目標完成率較2020年僅下滑2.5個百分點。
從綠城和濱江的項目來看不難發現，以杭州為重點的布局策略是兩家房企銷售業績逆勢上揚的關鍵。
根據中指研究院統計的“百億代表企業銷售額前20城市銷售額”，杭州是代表房企銷售額第一的城市，北京、南京、上海均不敵杭州。此外，克爾瑞數據顯示，杭州居民購買力強勁，銷售去化迅速，2021年前11月，杭州商品住宅成交面積同比上漲51%，居各城市之首。而在綠城前11月的銷售業績貢獻前十城市中，杭州累計銷售額超千億，是當之無愧的主力城市。
和訊房產今年上半年發布的《房企破局天花板①丨業績不達標、下調業績目標增長率 房企“葫蘆”里究竟賣的什么藥？》一文中提到，TOP30房企在設置年度目標時相對內斂，僅5家房企業績目標增長率上調，分別是招商蛇口(001979)、龍湖集團、新城控股(601155)、雅居樂和遠洋集團。這五家房企全年完成情況如何？盡管均未如愿實現銷售目標，但完成率均超行業均值。
數據來源：中指研究院
仔細觀察不難發現，五家房企都是體量較大的腰部房企，其中規模最小的也是銷售目標達1500億的遠洋集團，可見，在房企“頭部化”加劇之下，雖然房企對規模的狂熱明顯降溫，越來越注重質的增長，但對于規模房企來說，仍有做大做強的意愿與空間。
不過，億翰智庫認為，房企暴雷事件的出現以及房地產稅試點工作推進等，使得購房者對房企交房產生擔憂，預期發生轉變，觀望情緒加重，購房消費決策被抑制。
“消費者對于房企的信任鏈條危機出現，倘若無法彌合消費者與企業之間的信任缺失，那么市場行情可能難出現較為明顯扭轉，房企的銷售業績也難有顯著改善，”億翰智庫稱，長期來看，房企銷售業績目標的設定會越發保守，房企的規模訴求難以釋放，保持銷售業績的穩定將成常規操作。
規模之爭 中小房企的修羅場
32家公布銷售目標的房企中，大發地產、弘陽地產、銀城國際、花樣年、當代置業、首創置業六家房企銷售目標未過千億，但從完成情況來看，僅大發地產實現全年業績目標，其余五家房企未過行業均值。
數據來源：中指研究院
不僅如此，五家房企中還包含兩家暴雷企業，即花樣年和當代置業。
2021年10月，接連幾則公告迅速坐實當代置業的流動性危機，盡管當代置業曾以尋求美元債展期、大股東借款等方式積極自救，但仍未將企業從“暴雷”邊緣拉回來，成為2021年中資美元債市場上第9家出現違約事件的房企。與先前“暴雷”的花樣年類似，當代置業2021年的半年報上顯示，公司握有大量現金，對此，當代置業在半年報中解釋稱，主要受期內銷售規模增加所致。
行業集中度進一步深化的背景下，小型房企的規模訴求更加迫切，這也導致近年來當代置業多次選擇通過高息發債的方式來籌集資金，2019年，當代置業發行的一筆票面利率高達15.5%的美元綠色優先票據，創造了房企高息發債之最，這也導致近幾年當代置業的負債水漲船高，至2021年上半年，當代置業的資產負債率為87.6%，高于行業平均水平。
如今來看，規模與資金、盈利與負債，似乎已成為中小房企頭上的緊箍咒。在大中房企憑借資源優勢、資金優勢、運營實力等綜合能力，市占率不斷上升的背景下，中小房企在資金有限的情況下，不僅面臨擴張問題，更甚者生存狀況堪憂。
面對不可逆轉的大勢，等待中小型房企的命運是什么？中小房企的出路何在？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，研究后疫情時代下的市場新機會，是中小房企謀求生存的重要邏輯。
億翰智庫則認為，中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據各自優勢進行資源整合；另一方面要注重運營效率，堅定戰略，避免盲目跟風多元化業務，同時，億翰智庫也提醒到，當下如何生存下去是擺在中小房企面前的一堵墻，而在沖出該困境的之后，也要極力避免陷入下一個困境。
