(資料圖片僅供參考)

2022年，商務(wù)、辦公、文娛等商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)階段性停滯，商業(yè)地產(chǎn)乃至商業(yè)仍面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)。

帶著對(duì)行業(yè)的持續(xù)探索，11月2日，2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新”為主題，于上海拉開帷幕。

會(huì)上，高力國際華東區(qū)執(zhí)行董事鄭河龍發(fā)表了《商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營》的演講。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了野蠻增長的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代造成了很大的陣痛，野蠻生長的后遺癥遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來講造成了什么樣的結(jié)果呢？

鄭河龍認(rèn)為，首先供應(yīng)量巨大，不管是存量還是未來新增量。第二點(diǎn)是同質(zhì)化非常嚴(yán)重。接下來整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)未來的重點(diǎn)是如何去化，如何更好的運(yùn)營。從原來的競爭速度和規(guī)模，到接下來競爭運(yùn)營，而且是精細(xì)化運(yùn)營。

精細(xì)化運(yùn)營從目標(biāo)來講，用簡單的一句話，是相對(duì)經(jīng)濟(jì)的成本下創(chuàng)造最大的項(xiàng)目收益，創(chuàng)造更大的項(xiàng)目價(jià)值。那么精細(xì)化運(yùn)營的具體要素有哪些？哪些要素應(yīng)該關(guān)注的是哪些重點(diǎn)的環(huán)節(jié)？

鄭河龍分析到，精細(xì)化運(yùn)營有八大要素，第一是長期持有。長期資本是商業(yè)地產(chǎn)可以健康發(fā)展的非常重要的前提。

第二是統(tǒng)一運(yùn)營。在商辦類的項(xiàng)目中，統(tǒng)一的招商運(yùn)營以及后期的管理非常關(guān)鍵。尤其對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來講，一個(gè)商場會(huì)需要經(jīng)過很多輪的調(diào)改，才能達(dá)成想要的效果。如果前期招商是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，后期管理是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，這對(duì)運(yùn)營管理公司或者操盤手來講，每一個(gè)操盤手都有不同的資源，有自己不同的操盤方案，如果不是統(tǒng)一的團(tuán)隊(duì)，會(huì)帶來很麻煩的問題。

第三是前期的精準(zhǔn)定位。在這個(gè)階段非常關(guān)鍵的是要想清楚，項(xiàng)目定位是什么。作為一個(gè)商業(yè)經(jīng)營者，應(yīng)該把自己的想法放一邊，更多的考量市場，市場需要什么，消費(fèi)者需要什么。首先要了解周邊的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)，是什么樣的組成，什么樣的年齡端，家庭的消費(fèi)力等等。另外，對(duì)標(biāo)項(xiàng)目要研究對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的體量、定位，總體業(yè)態(tài)布局、品牌的構(gòu)成，包括租金、人流量等等。第三個(gè)，要關(guān)注未來所在區(qū)塊可能會(huì)有什么樣的供應(yīng)量出現(xiàn)，對(duì)于項(xiàng)目會(huì)造成什么樣的中長期的影響。

第四是招商前置。在這個(gè)時(shí)間階段要鎖定一些主力店和次主力店，確認(rèn)一些商戶的技術(shù)參數(shù)。

第五是設(shè)計(jì)深化，一個(gè)項(xiàng)目從前期定位到設(shè)計(jì)、招商到建設(shè)的過程中，始終是一個(gè)非常動(dòng)態(tài)的過程。

第六是成本平衡控制。什么是成本平衡，鄭河龍認(rèn)為有兩個(gè)方面的平衡。一個(gè)是項(xiàng)目定位和成本控制之間的平衡；一個(gè)是短期采購成本跟中長期運(yùn)營成本之間的平衡。

第七是開業(yè)之后的運(yùn)營管理。應(yīng)該對(duì)商家進(jìn)行各類的運(yùn)營支持，比如動(dòng)線的不斷優(yōu)化，各種的推廣活動(dòng)組織，另外根據(jù)商家在運(yùn)營過程中的參數(shù)進(jìn)行一些調(diào)改。

最后則是智慧平臺(tái)，這是在商業(yè)領(lǐng)域非常關(guān)鍵的工具。運(yùn)營過程中運(yùn)用智慧化平臺(tái)進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì)精準(zhǔn)分析，尤其是針對(duì)消費(fèi)者的一些分析統(tǒng)計(jì)，非常關(guān)鍵。